[경매 정보] 경매 뜻과 개요, 용어 정리

1. 경매의 뜻

경매의 의미: 법원의 강제 집행 절차로 채무자 소유의 재산을 매각하여 그 대금으로 채권자에게 충당시키는 것

 

그러면 경매는 왜 나오는 걸까요?

- 채권자(돈을 빌려준 사람)

- 채무자(돈을 빌린 사람)

원금과 이자를 갚지 못한 경우, 채권자가 채권으로 경매를 붙입니다.

감정가는 감정평가사가 측정한 집의 값인데요.

감정가보다 빚이 많은 경우, 부동산이 거래를 해줄 수 없고 이로 인해 경매로 진행됩니다.

낙찰이 되면 모든 부채(가압류, 압류, 근저당)이 사라집니다.

감정가에 바로 입찰이 되는 경우도 있지만 여러번 유찰 되는 경우도 있고, 현재 시세가 보다 저렴하게 나오는 경우도 있습니다. 즉, 경매는 하자 있는 경매 물건을 잘 찾아 재테크하는 것으로 볼 수 있습니다.

경매의 종류

(1) 강제 경매

- 판결문(집행권원)에 근거하여 진행하는 강제 집행 절차

- 소송을 통해 승소판결을 받고 강제적으로 채무를 이행하는 것입니다.

- 재판을 통해 판결문으로 경매를 넣는 것(ex 이혼 위자료)

- 3~4할 정도 차지

(2) 임의 경매

- 집을 담보로 근저당을 설정한 경우, 담보권의 실행을 위해 진행하는 경매

- 6~7할 정도 차지

 

2. 경매 개요

경매는 1) 물건 검색 2) 현장조사 3) 입찰/낙찰 4) 명도로 구성됩니다.

1) 물건 검색

- 경매법원사이트가 기본적으로 있으나, 경매 물건을 분석하기 위해서는 법원에서 제공하는 자료 뿐만 아니라 여러 정보가 더 필요한데 이러한 자료를 한데 모아주는 유료사이트가 있습니다.

- 유료사이트에는 지지옥션, 굿옥션, 한국옥션, 테크옥션, 네이버 경매 등이 있습니다.

2) 현장 조사

물건 중 마음에 드는 부동산이 있으면 현장 조사를 합니다. 집의 상태도 보고, 부동산에 찾아가 시세나 주변 호재들을 물으며 해당 물건이 실제로 메리트가 있는지 확인합니다.

3) 입찰과 낙찰

입찰 금액의 10%를 제출합니다.

낙찰 한달 전후로 대출 등을 활용하여 경매 잔금을 치룹니다.

4) 명도

임차인을 잘 설득해서 내보내는 것을 명도라고 합니다.

3. 경매 기본 용어

경매 의미 경매 용어

구분	내용
입찰 기일(경매기일)	법원에서 입찰을 실시하는 날
매각결정기일	법원에서 낙찰을 허가하는 날(7일 후) → 입찰하는 날 10%를 가지고 가서 낙찰을 하는데, 7일의 시간을 준 이유는 서류 살펴보는 기간 + 낙찰자의 경우, 수리를 할 수 없는 경우까지나 내부가 물에 잠겨져있다던지 굉장한 손해가 있다고 판단한 경우, 낙찰 불허가 승인 → 7일 이후에는 매각 결정되서 사무보좌관에 감 (경매계장→사무보좌관→판사)
매각허가확정일	14일 지나면 낙찰자로써 뒤집을 수 없음 → 완전히 낙찰자가 맞음, 너무 마음에 들면 14일까진 하지 않음, 돈을 빌려서 갚을 수 있음 그럼 경매가 취하될 수 있음→ 14일 지나고 잔금 준비하고 명도함
개별 경매	하나의 부동산마다 최저입찰가격을 정하여 각각 하나씩 매각
일괄매각	여러 개의 부동산을 한번에 뭉쳐서 매각하는 것(묶어서 매각하는 것이 가치를 극대화하는 경우 적용)
특별매각조건	경매절차에서 특별히 정한 매각조건으로 이해관계인 전원의 합의 또는 법원의 직권으로 변경한 매각조건(재경매시 입찰보증금 20~30%) → 낙찰되었는데 잔금을 치루지 않은 경우, 입찰보증금이 변경됨
정지	채권자 또는 이해관계인 신청에 의해 법원이 경매진행절차를 정지시키는 것
변경	새로운 사항의 추가, 매각조건의 변경, 권리의 변경, 송달의 부적법, 입찰물건 명세서 하자 등 경매진행 절차상 하자가 발생된 경우 법원의 직권으로 경매일정을 변경하는 것 → 코로나 등 → 주의 할 건 사이트에 미리 뜨긴 하는데 당일 날 아침에 변경되는 경우도 있음. 경매할 때 휴가를 사용하니까 체크
가등기	물권의 설정이나 소유권의 이전, 변경, 소멸의 청구권을 보전하기 위하여 하는 등기 (소유권이전청구 가등기/채권확보를 위한 담보가등기) 1) 소유권이전청구권(매매예약에 의한) 2) 담보 가등기(채권계산서 제출) case1: 매매예약 ->가등기는 미리 예약하는 개념으로 등기부등본에 기재 되어 있음 case2: 담보성 가등기-> 돈 빌려주는데 갚지 않는 경우, 해당 물건의 소유권이 넘어가는 것 보통은 case1
가처분	채권자가 장차의 집행보전을 위하여 현재의 상태대로 현상을 고정, 유지할 필요가 있을 때 채무자의 재산 은닉, 제 3자에 대한 양도등의 처분을 금지하고, 그 보관에 필요한 조치를 해두는 보전 처분 ->부동산 처분금지 가처분:대출도 매매도 전세도 불가
유치권	타인의 물건이나 유가증권을 점유한 자가 그 물건이나 유가증권에 관하여 생긴 채권을 가지는 경우에 그 채권을 변제 받을 때까지 그 목적을 유치할 수 있는 권리 -> 공사 업자들이 대금을 받을 때까지 유치권을 행사하는 케이스 -> 낙찰 받은 경우, 법적으로 줄 이유는 없음
공유자우선매수신고	2인 이상의 부동산 소유의 지분이 경매로 나왔을 경우, 타인이 낙찰을 받았다고 하여도 공유자가 매각 종료 전까지 우선매수신고를 하면 최고가매수인은 차순위 매수 신고인의 지위에 있게 된다
제시외 건물	경매대상인 토지 위에 있는 경매 대상이 아닌 건물
공동주택의 종류	아파트, 연립주택(4층이하), 다세대주택(빌라), 다가구주택(원룸)(소유자1인) -> 공동주택은 토지와 건물이 같이 가는거고 단독주택은 건물 따로 토지 따로 가능
연기	채무자, 소유자 또는 이해관계인 신청에 의해 경매 신청채권자의 동의를 얻어서 매각기일을 연기하는 것
취소	채무의 변제 또는 경매원인의 소멸, 잉여 없는 경매의 경우 법원이 경매개시결정을 취소하는 것
취하	채권자가 경매신청을 거두어 들이는 것
인용	신청인의 청구(주장)을 받아들이겠다는 것 (주문, 피고(상대방)는 원고(소송제기자)에게 건물을 명도하라)
기각	인용의 반대 의미로 그 신청의 내용이 이유 없다고 하는 것
최고가매수신고인	최고가로 입찰가를 써낸 매수자(=낙찰자)
차순위매수신고인	최고가 매수 신고인에 대한 매각이 불허되거나 매각 대금을 납부하지 않을 경우 재매각을 하지 않고 차순위 매수 신고인에게 매각을 허가하는 것을 차순위 매수신고제도라함(낙찰가-입찰보증금)보다 높은 사람만 쓸 수 있으며, 자신이 낸 돈을 1달~1달 반 정도 사용하지 못하는 점이 단점
재경매	낙찰자가 대금 지급 의무를 이행하지 않아 법원의 직권에 의해 다시 경매를 실시하는 것
물권	특정의 물건을 배타적으로 지배하여 그 이익(사용, 수익, 처분)을 얻을 수 있는 절대적인 권리(용익 물권, 소유권, 지상권, 지역권, 전세권) (담보물권: 저당권, 질권, 유치권) -> 임대차 계약후 확정일자를 받으면 물권으로 변함
채권	채무자에게 급부를 청구할 수 있는 청구권(가압류, 채권 등) → 물건이 채권보다 강함
근저당	일정 기간 동안 변동한 불특정의 채권을 결산기에 최고액을 한도로 담보하기 위한 저당권 통상 집 구입시 은행 대출을 말하는 것으로 원금의 120% ~130%를 최고액으로 설정
압류	채권자 등의 신청을 받은 국가 기관이 강제로 다른 사람의 재산 처분이나 권리행사를 못하게 하는 행위로 채무자의 재산의 사실상 또는 법률상의 처분을 금지하고 이를 확보하는 강제 행위
가압류	재산을 그대로 두면 장래 강제집행이 불가능하게 되거나 곤란하게 될 경우 미리 일반 담보가 되는 채무자의 재산을 압류하여 현상을 보전하고 그 변경을 금지하여 장래의 강제 집행을 보전하는 절차 -> 개인이 하는 것 압류는 국가기관 -> 재산을 팔거나 돌려놓거나 하지 못하도록 진행